+7 (926) 451-75-59

+7 (926) 419-12-89

yankin__@mail.ru

г. Москва

Документы для купли-продажи квартиры - проверка документов, ошибки сделок с недвижимостью

купля-продажа квартиры

Покупка любого недвижимого имущества - это достаточно большой риск как для покупателя, так и для продавца. На сегодняшний день существует множество схем мошенничества при совершении сделок с недвижимостью, поэтому к таким мероприятиям необходимо тщательно готовиться. Даже если вы заключаете договор купли-продажи совместно с риэлтором, вы должны самостоятельно подстраховаться и принять все меры к обеспечению безопасности этой сделки.

Если вам понравилась квартира и вы решили ее приобрести - не спешите. Для начала необходимо провести серьезную проверку документов, подготовленных собственником для продажи недвижимости.

 

Покупателю перед совершением сделки по купле-продаже квартиры (дома) необходимо изучить следующие документы:

 

1. Удостоверение личности - Паспорт продавца

 

Обратите внимание

 

  • Достиг ли продавец совершеннолетнего возраста 18 лет
  • Действительно ли он является собственником квартиры
  • Вменяем ли продавец

 

Попросите продавца для вашего спокойствия предоставить справку из нарко- и психо-диспансера, а лучше всего получить такие справки в вашем присутствии. На первый взгляд просьба кажется немного диковатой, но на практике случается так, что с виду вменяемый человек на самом деле состоит на наркологическом или психиатрическом учете. В последствии эта деталь может послужить основанием для признания договора купли-продажи недействительным. Дееспособность (вменяемость) и правоспособность (совершеннолетие) - это существенные условия любого договора.

 

Если продавец действует по доверенности, необходимо внимательно ее проверить, а именно:

 

  • Не истек ли срок действия доверенности
  • Совпадают ли данные, указанные в доверенности с данными доверенного лица (продавца)
  • Какие действия по совершению сделки имеет право осуществлять доверенное лицо (продавец)
  • Доверенность обязательно должна быть нотариально заверена

 

Не лишними будут меры дополнительной безопасности - перед сделкой свяжитесь с собственником, выдавшим продавцу доверенность, для подтверждения факта согласия на продажу квартиры. Нередки случаи подделки документов, когда собственник, не выдавал доверенность, и вообще не знает о происходящем или, например, доверитель умер и доверенность прекратила свое действие, а продавец продолжает продавать по ней недвижимость. Такие сделки впоследствии могут быть признаны судом недействительными и повлечь за собой серьезные проблемы.

 

2. Правоустанавливающие документы

Попросите продавца показать Свидетельство о государственной регистрации права собственности - оно является основным документом, подтверждающим право собственности продавца на данный объект недвижимости.

Следующий документ - это Документ-основание получения права собственности на жилье, т.е. документ, на основании которого продавец стал собственником жилья. Например, это может быть договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и т.д. Полный перечень смотри здесь

 

3. Продавец должен подготовить Выписку из ЕГРП - Единственного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая предоставляется любому лицу, называемая "Сведения об объекте". В ней содержится следующая информация: наименование квартиры, ее адрес, технические характеристики, кто является собственником объекта,  имеются ли какие-либо ограничения или обременения на данную недвижимость. Это могут быть аресты, судебные споры, ипотеки и т.п. Обратите внимания не просрочена ли выписка - срок действия - 10 дней.

 

4. Выписка из Домовой книги (Справка о составе семьи) или Единый жилищный документ (ЕЖД) (форма Ф-9)

Выписка из домовой или справка о составе семьи необходима для того, чтобы узнать о количестве прописанных в квартире лиц.

Для того, чтобы наиболее качественно проверить юридическую чистоту квартиры, лучше всего заказать Архивную выписку из домовой книги. Из нее видно сколько раз менялись собственники квартиры. Отсюда можно сделать вывод о возможных рисках покупки - чем чаще квартира продавалась, тем больше рисков попасть под мошенничество со стороны продавца.

 

Единый жилищный документ - это документ, объединяющий в себе сведения из различных справок - справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, выписку из домовой книги, копию карточки учета для собственника квартиры, справку о составе семьи и другие сведения. Данный документ можно получить в любом МФЦ (многофункциональном центре). Согласно закону, при наличии такого документа, у продавца не имеют право требовать другие документы, дублирующие сведения, предоставленные в ЕЖД.

Единый жилищный документ выдается бесплатно в день обращения по письменному заявлению собственника недвижимости.

 

4. Согласия

  • Если в квартире (доме) имеются прописанные несовершеннолетние или недееспособные (ограниченные в дееспособности) дети - необходимо согласие на продажу органов опеки и попечительства. ВАЖНО! Пока продавец не предоставит вам данное согласие, сделку лучше не начинать.
  • Если собственник недвижимости находится в законном браке, то в обязательном порядке необходимо заверенное у нотариуса, согласие супруга (супруги) о том, что он (она) не возражают против продажи собственности.
  • Все прописанные в квартире лица должны быть выписаны на момент совершения сделки. В противном случае они сохранят свое право проживания в проданной квартире.
  • Проверьте, не находится ли квартира в залоге у банка - в этом случае требуется согласие залогодержателя на совершение сделки (согласие банка)
  • Если квартира находится в долевой собственности, необходимо согласие других участников долевой собственности

 

5. Необходимо проверить кадастровый паспорт квартиры - это документ, подтверждающий фактическое существование объекта недвижимости и его регистрацию в базе Государственного Кадастра Недвижимости. В кадастровом паспорте содержатся следующие сведения: полный адрес объекта, назначение - жилое или нежилое, тип объекта - квартира, комната, дом, поэтажный план, квадратура помещения (общая и жилая площадь), кадастровый номер объекта и некоторые другие сведения. Если у продавца отсутствует кадастровый паспорт, получить его можно в МФЦ или Росреестре.

 

6. Перепланировка

Проверьте, производились ли в квартире перепланировка или переустройства и узаконены ли они. В связи с возросшей модой на евроремонты, возросло и количество незаконных перепланировок, например, строители без специального разрешения осуществляют снос или перенос несущих стен, увеличивают окна, что может грозить серьезными повреждениями конструкции дома.

О перепланировке легко узнать из Поэтажного плана или Технического паспорта квартиры, выдаваемым БТИ (Бюро технической инвентаризации). Они же занимаются всеми вопросами, связанными с перепланировкой и переустройством объектов недвижимости.

 

ВЫВОДЫ

Подводя итоги первой части статьи о подготовке к купле-продажи квартиры (дома), еще раз отмечу - чтобы не попасть на удочку мошенников, необходимо быть внимательным, сохранять трезвость ума, всесторонне, объективно исследовать историю объекта недвижимости и его собственника. Для того, чтобы обезопасить себя от возможных рисков, вы можете заключить договор с профессиональным юристом на полное сопровождение сделки по купле-продажи квартиры. Опытный юрист грамотно подготовит все документы, составит юридически правильный договор купли-продажи (дома), проведет проверку на юридическую чистоту объекта. Не стоит надеется на риэлторов, т.к. главная задача риэлтора ПРОДАТЬ квартиру, даже если ему будет известно о негативных нюансах объекта. Юрист по недвижимости, в отличие от риэлторов, заинтересован в том, чтобы сделка была "чистой" и не были нарушены Ваши права и интересы.

 

 

 

Консультация юриста он-лайн: 

 тел.: +7 (926) 451-75-59
тел.: +7 (926) 419-12-89

 

С уважением, Янкин Александр Семенович, профессиональный юрист Москва