+7 (926) 451-75-59

+7 (926) 419-12-89

yankin__@mail.ru

г. Москва

Ипотека и имущественные споры при разводе

 

Древнегреческое слово ипотека в переводе на русский означает: «подпорка» или «подставка», в VI веке до нашей эры впервые было упомянуто это понятие. В Древней Греции тех времен «ипотека» обозначала земельную ответственность должника перед кредитором. На земельном участке устанавливали столб с надписью о том, что он обеспечивает долг. Этот столб называли «ипотека».

В последнем трактовании «ипотека» - это форма залога недвижимого имущества, принадлежащего должнику, как гарантия выполнения взятых перед кредитором обязательств. Кредитор, в случае невыплаты кредитных средств, имеет право продать это имущество с целью погашения задолженности.


Современные люди все чаще пользуются ипотечным кредитованием. Большинство кредитных организаций предлагают ипотечное кредитование и активно рекламируют эту услугу. Нужно четко понимать, что ипотека представляет собой серьезную угрозу для заемщика.


Основным ее недостатком является огромная переплата за имущество, которое заемщик хочет приобрести в кредит. В некоторых банках сумма переплаты по ипотечному кредиту составляет от 130 до 150% поверх основной суммы заемных средств. Заемщик, оформляющий ипотечный договор, сталкивается со многочисленными дополнительными расходами, в числе которых: комиссия за рассмотрение заявки на кредит, вознаграждение за услуги нотариуса и оценщика, также комиссия за открытие и ведение ссудного счета.


Если заемщик не исполняет обязательства по кредиту или исполняет недолжным образом, а именно, не оплачивает или оплачивает с опозданием долг, полностью или частично, в соответствие с ФЗ «О залоговой недвижимости (ипотеке)» №102 от 16 июля 1998 года существует реальная опасность лишится имущества. С учетом вышеперечисленных причин, залогодержатель обладает правом обращения в суд, подачи иска на имущество, которое находится в залоге согласно ипотечному договору. Таким образом за счет данного имущества заемщик удовлетворит личные требования, прописанные в 3-4 статье настоящего ФЗ. Если заемщик в течение года трижды (с интервалом больше трех месяцев) не погашает основной платеж по ипотечному кредиту, он получает повестку в суд от кредитной организации.


Наряду с этим, заемщик ущемлен в правах на полученную по ипотечному кредиту недвижимость, это касается сделок купли/продажи, потому что имущество, в соответствии с ипотечным договором, находится в залоге у кредитной организации. В соответствии с п. 1 ст. 37 ФЗ №102 «Об ипотеке» заложенное по договору имущество залогодатель вправе продать иному лицу, обменять, подарить, использовать как вклад в имущество хозяйственного общества или товарищества, или использовать как паевой взнос в производственный кооператив только заручившись согласием залогодержателя, если иное не прописано в ипотечном договоре. С учетом этого закона, у заемщика есть право на завещание заложенного имущества, потому что условия кредитного договора или дополнительного соглашения, ограничивающие права залогодателя, не существенны. При этом не стоит забывать, что с приобретенным наследством, также к наследнику переходят обязательства перед кредитной организацией. В соответствии с п. 1 ст. 38 ФЗ №102 «Об ипотеке», лицо, получившее в собственность имущество, заложенное по договору ипотечного кредитования, при его отчуждении или при универсальном правопреемстве, также при реорганизации юр лица, в случае наследования, получает кредитные обязательства заемщика, которые необходимо исполнять согласно ипотечному договору, в том числе выполненные ненадлежащим образом первым залогодателем.


Без разрешения кредитной организации заемщик не может выполнять перепланировку жилого имущества, а также регистрировать родственников в этом жилье. Наряду с завышенной стоимость жилья, приобретенного в кредит, запрещается проводить какие-либо сделки с недвижимостью, с учетом 15-20 летнего срока кредитования, такие условия вызывают массу неудобств.


Рассмотрим ситуацию, когда супруги оформили ипотечный кредит, но семейные отношения разрушились и они находятся на стадии развода. Кто в этом случае должен взять на себя кредитные обязательства, если рассматривается расторжение брака в суде?


В соответствии со ст. 323 ГК РФ, супруги, расторгнувшие брак, перед банком несут ответственность в равных долях. При равноценной обязанности должников, кредитная организация вправе потребовать выполнения обязательств от каждого по отдельности или от всех вместе, полного или частичного погашения кредита. Кредитор, не получивший 100% удовлетворения от какого-то из должников, вправе потребовать выплат от остальных должников, они будут обязанными до тех пор, пока не будут полностью исполнены кредитные обязательства по ипотечному договору.


Если глубоко не изучать этот вопрос, складывается мнение, что погашать кредит по ипотеке обязаны оба супруга в соответствии с нормами п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ. Собственность является общей, если другие условия не прописаны в брачном договоре. Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, недвижимость, нажитая супругами во время брака – это общая собственность. К совместно нажитому имуществу также относятся: недвижимые и движимые вещи, приобретенные на совместные доходы супругов, паи, вклады, ценные бумаги, доли в капитале, внесенные в коммерческие организации или кредитные учреждения, при этом не имеет значение, на чье имя оформлено имущество или внесены финансовые средства. Если ипотечный кредит оформлен банков на двоих супругов, после бракоразводного процесса выплаты выполняются обоими супругами. При решении этого вопроса имеют огромное значение некоторые нюансы. В соответствии с п. 15 Постановления №15 от 05.11.98 г. установлено Пленумом Верховного суда РФ, что имущество, приобретенное во время брака за счет финансовых средств одного из супругов, принадлежавших ему до заключения брака (наследство, подарок), не считается совместным. Если в суде это будет доказано, то такое имущество не является общей собственностью. Исходя из вышеизложенного, собственнику придется нести самостоятельно обязательства по ипотечному договору.


Существует другой способ разделить между двумя супругами долг по ипотеке. В кредитный договор могут быть внесены изменения. Заключает дополнительное соглашение, обязательства по ипотечному договору изменяются на индивидуальные. В этом случает выплачивать кредит будет один супруг. Чтобы соблюсти это условие необходимо:


- Получить согласие кредитной организации на заключение доп соглашения, обусловленное передачей общих обязательств по кредиту одному из супругов.


- Достичь необходимых договоренностей между бывшими супругами. Необходимо четко обговорить, кому достанется право собственности на недвижимость, а кому денежная компенсация от второго супруга.


В нашей стране с недавних времен практикуется и широко распространяется «проевропейское явление» - заключение брачного контракта. В соответствии со ст. 40 Семейного кодекса РФ под брачным соглашением подразумевается договор между вступающими в брак лицами или договоренность между супругами, распределяющая обязанности каждой из сторон в браке или при расторжении брака, в том числе права каждого из супругов на совместно нажитое имущество. Брачный контракт заключается с целью гарантировать односторонний отказ от посягательств на имущество кого-либо из супругов, приобретенное до заключения брака, в том числе их обязательства. Изначально должны быть прописаны в брачном договоре и соблюдены следующие условия:


- Указан размер первоначального взноса по ипотеке, и кто именно его будет вносить.
- Кто именно и в каком размере будет выплачивать ежемесячный платеж по кредитному договору.
- Кому из супругов в итоге перейдет право собственности на данную недвижимость.


Наряду с вышеперечисленными способами решения конфликтных ситуаций между супругами, применяется еще один. Доли погашения обязательств по ипотечному договору делятся пропорционально долевым частям каждого из супругов в имуществе. Во многих ситуациях один из супругов приносит большую часть дохода, в такой ситуации при достижении соглашения устанавливается, кто именно из супругов будет обладателем большей доли собственности и соответственно больших обязательств по кредитному договору.


Существует еще один способ разрешить спор между супругами по выплатам по ипотечному кредиту – это продать недвижимость. Чтобы грамотно подойти к решению этого щепетильного вопроса, вам потребуется юридическая консультация при разводе.

 

Юридическая помощь

Если вы нуждаетесь в юридической помощи по жилищным вопросам, можете обратиться ко мне, контактные данные указаны на сайте.

 

Буду рад помочь, 
с уважением, судебный юрист Янкин Александр Семенович

 

 

Консультация юриста он-лайн: 

 тел.: +7 (926) 451-75-59
тел.: +7 (926) 419-12-89

 

С уважением, Янкин Александр Семенович, профессиональный юрист Москва